SPÓJRZMY NA NIERUCHOMOŚCI Z INNEJ PERSPEKTYWY

Rozmowa z radcą prawnym Aleksandrem Blumskim.

ML: Specjalizuje się Pan w prawie nieruchomości. To zapewne bardzo obszerna i skomplikowana dziedzina prawa. Dla niektórych może się wydawać wręcz nudna.

Aleksander Blumski: Przeciwnie, nieruchomości są niezwykle ciekawe. Zresztą często na łamach Magazynu Lubelskiego są obecne. I od nich trzeba zacząć. Prawo, które je reguluje, to kwestia wtórna. A więc niezależnie czy spojrzymy na to zagadnienie z punktu widzenia inwestycyjnego, czy czysto mieszkaniowego, czy mówimy o nieruchomościach komercyjnych, czy prywatnych najpierw trzeba zrozumieć procesy, które tu zachodzą.

ML: Mówi Pan o procesach sądowych?

AB: Nie (śmiech). Rozumiem skąd to pytanie. Skoro jestem prawnikiem, to muszę myśleć wyłącznie o skierowaniu sprawy do sądu. Miałem na myśli procesy rynkowe, trendy inwestycyjne, ale też psychologię uczestników obrotu, motywacje, jakimi kierują się uczestnicy nie tylko rynku, lecz również czynności prawnych, których przedmiotem są nieruchomości i jeszcze z innej beczki – znajomość struktury nieruchomości, które nas otaczają, bo nie można zapominać o tym, że zdecydowana większość nieruchomości epizodycznie tylko przechodzi przez rynek. Uważam znajomość tych czynników za niezbędną, by udzielić dobrej porady prawnej w obszarze nieruchomości.

ML: I naprawdę ani słowa o sądzie?

AB: I tak i nie. Dobry prawnik konstruując umowę, jak najbardziej prawo nieruchomości będzie tu dobrym przykładem, pisze ją tak, by jak najlepiej oddawała intencje stron.

ML: Stron, a nie klienta?

AB: To staroświeckie podejście. Umowę zawiera się przecież po to, by każda ze stron miała zyskać. To odzwierciedlenie woli wymiany wzajemnych świadczeń. Idealna umowa stanowi przelanie na papier tzw. win-win situation, która ma miejsce w tym momencie. Klient zyskuje najwięcej wtedy, gdy obie strony są zadowolone. Pisanie umowy wyłącznie „pod klienta” to hodowanie sporu sądowego. A sąd to wojna – długa, kosztowna i z niepewnym wynikiem. Takie podejście zdecydowanie nie leży w interesie klienta. Co ważne, niezadowolona druga strona umowy nie będzie świadczyć w pełni tego, co oczekuje klient.

ML: To interesujące, miałam zupełnie inny obraz motywacji działania prawników. Ale: przerwałam myśl o konstruowaniu umowy.

AB: Tak, pisząc umowy, przelewamy na papier to, co strony mają na myśli, to jest clue. Do tego podpowiadamy przyszłe scenariusze i w tych zakresach umowa nieco się poszerza. Aby dobrze znać przyszłe scenariusze, trzeba z kolei, jak wspomniałem, znać rynek nieruchomości, psychologię jego uczestników, itp., po to, by w umowie skupić się na zagadnieniach rzeczywiście istotnych i prawdopodobnych, a nie skręcić w stronę prawniczej paplaniny. W końcu jednak w tyle głowy piszemy umowę także dla sędziego, który w razie sporu będzie ją czytał, dlatego niezbędne jest obycie sądowe.

FOT. Karolina Brzozowska 2

ML: A więc jednak sąd. Troszeczkę tryumfuję.

AB: To prawda. Chcemy jednak tak spisać umowę, by do sporu sądowego nie doszło. Nie unikniemy jednak sporu niezależnie od jakości umowy, jeżeli nie zadbamy o dobrą relację czy to w stosunkach wynajmujący-najemca, czy sprzedający-kupujący, czy sąsiedzkich. To może brzmi banalnie, ale o tym banale bardzo często, dziwnym trafem, zapomina się, w ostatnich latach jakby częściej, co osobiście wiążę ze złym przykładem z góry, gdyż niestety coraz rzadziej, jak w polityce, domniemuje się dobre intencje drugiej strony.

ML: O jakich ciekawych zagadnieniach prawnych z dziedziny nieruchomości może Pan nam jeszcze opowiedzieć?

AB: Zacznę ponownie nie od strony prawnej. Chciałbym zachęcić każdego do przyjrzenia się swojej nieruchomości bardziej niż przyglądają się Państwo swojej pracy zawodowej, bo Państwa mieszkanie czy dom są przecież warte wielokrotnie więcej niż nawet Państwa roczne zarobki. Wiele mówi się o osobach, które żyją w zbyt małej jak na swoje potrzeby nieruchomości, a tymczasem sporo z nas mieszka w domach i mieszkaniach za dużych! Ludzie, szczególnie w drugiej połowie życia, nie cieszą się dostatecznie z życia, a mogliby, gdy już pandemia się skończy, np. więcej podróżować, oddawać się swojemu hobby, gdyby przenieśli się do mniejszego lokum i w ten sposób uwolnili środki niepotrzebnie uwięzione w zbędnych metrach kwadratowych.

Bardzo wielu Polaków żyje też w nieruchomościach o nieuregulowanym stanie prawnym, w których nie doszło do wydzielenia lokali, w których księgach wieczystych wpisano nadal nieżyjących dziadków czy pradziadków. To skutkuje trudnościami w zmonetyzowaniu takiego majątku i obniża wartość budynków i mieszkań. Tu jest dużo ciekawej pracy dla prawnika.

Są też oczywiście miejsca, które powinny być przeznaczone na inne cele niż w danej chwili, np. komercyjne, a nie mieszkaniowe, albo gdzie grunt powinien być podzielony pod rekreację i drogę wewnętrzną w miejscu, gdzie obecnie nic specjalnego nie ma.

ML: Czy ma Pan doświadczenie w tego rodzaju sprawach?

AB: Tak, lubię porządkować stan prawny nieruchomości, pomagać w zniesieniu współwłasności i dziale spadku, rozliczać ekskonkubentów czy małżonków, prowadzić sprawy zasiedzeniowe. Sporo opiniuję też umów, m.in. najmu (mam tu także z jednej strony doświadczenie w najmie komercyjnym z obsługi jednego z operatorów telekomunikacyjnych, a z drugiej z własnego najmu krótkoterminowego), umów sprzedaży czy umów deweloperskich. Przy tym zajmuję się podziałem i uzbrojeniem rodzinnego gruntu, który kupił mój pradziadek wracając do odrodzonej Polski w 1919 r. – opowieść o tym byłaby nota bene świetnym motywem do rozważań o horyzoncie inwestycyjnym w nieruchomościach. Obecnie intensywnie prowadzę także sprawy kredytów frankowych, ale to temat na kolejną rozmowę.

ML: A jakich błędów prawnych należy unikać przy okazji nieruchomości?

AB: Błędów jest popełnianych całe mnóstwo. Powiem o trzech grzechach głównych. Po pierwsze błąd zaniechania – nie dbamy wcale o prawną stronę nieruchomości, a wada prawna jest nie mniej ważna niż np. wada konstrukcyjna budynku. Po drugie nie konsultujemy spraw prawnych nieruchomości z prawnikiem, gdy taka sprawa się pojawia, a naprawdę warto wydać niewielką w porównaniu do wartości nieruchomości kwotę na prawnika, żeby nie stracić znacznie więcej. Uwaga: na prawnika nie od wszystkiego, czyli niczego, ale specjalizującego się w prawie nieruchomości. Po trzecie wielu dokonuje sporych nakładów na cudzą nieruchomość bez stosownej umowy, nie zdając sobie sprawy, że to w bardzo wielu przypadkach wydatek nie do odzyskania.

Ok, jest jeszcze jeden błąd: błąd niewybrania dobrego momentu na inwestycję lub inwestycji w nietrafiony segment rynku nieruchomości. To też częściowo błąd prawny – rozpoznanie prawnych niuansów inwestycji jest istotne. Choć ważniejsze w tym kontekście jest odpowiedzenie sobie na inne pytania: w jakim momencie cenowo jest teraz rynek nieruchomości, czy warto inwestować w grunty czy mieszkania, czy zapomnieć o najmie krótkoterminowym. A więc w kontekście czwartego błędu: najpierw rozpoznanie biznesowe, a potem prawne.

fot. Karolina Brzozowska

ML: Jaka puenta na koniec?

AB: Nieruchomości to nasz olbrzymi kapitał, dbajmy o nie także od strony prawnej. Dywersyfikujmy jednak nasze inwestycje, bo nieruchomość potrafi być bardzo mało płynna, a stopa zwrotu może okazać się mało zadowalająca. Lokujmy środki w papiery dłużne, ale też nie bójmy się inwestować w spółki – nie musi być to giełda, rozwijajmy własne biznesy albo wesprzyjmy znane nam biznesy. Takie inwestycje muszą jednak być poprzedzone wnikliwą analizą i dobrym wsparciem prawnym. Tu kłania się moja ulubiona dziedzina prawa – prawo venture capital.

ML: Dziękuję za rozmowę i poświęcony czas.

AB: Również dziękuję.

image002

Kancelaria radcy prawnego Aleksandra Blumskiego

ul. Wielka 11/6, 61-774 Poznań

tel. (+48) 536 34 34 32

sekretariat@blumski.pl