Jaki będziemy płacić podatek od najmu w 2020 roku?

Każdego roku właściciele wynajmowanych mieszkań muszą podjąć kilka decyzji związanych z rozliczaniem najmu przez następne 12 miesięcy. Chodzi między innymi o wybranie formy rozliczania, trybu płacenia zaliczek oraz sposobu opodatkowania całości przychodu wyłącznie przez jednego ze współmałżonków.

Dostępne formy rozliczania najmu

Podatek od najmu posiadanych przez Ciebie nieruchomości może być rozliczany na kilka różnych sposobów. Najpierw musimy wybrać, czy zamierzamy rozliczać się w ramach prowadzonej przez nas działalności gospodarczej, czy też jako odrębne źródło przychodów – tzw. najem prywatny.

W przypadku tej drugiej opcji możemy rozliczyć się ryczałtem (od 2018 r. 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł) albo na zasadach ogólnych. Jeżeli jednak rozliczamy się w ramach działalności gospodarczej, to nie mamy możliwość wybrania opcji ryczałtu. Możemy opodatkować nasz najem według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) lub ewentualnie wybrać podatek liniowy w wysokości 19% od dochodu. To podatnik odpowiada za wybranie jednej z opisanych form opodatkowania.

Istnieją jednak pewne ograniczenia, gdyż nie możemy zdecydować się na najem prywatny, jeżeli spełnia on wszystkie warunki konieczne do uznania go za działalność gospodarczą. Sytuacje komplikuje nieco fakt, że nie ma jasno określonych kryteriów, które pozwalają efektywnie dokonać takiej oceny najmu. Decyzja urzędu skarbowego zależy od każdorazowej analizy indywidualnej sytuacji. Istotna jest także decyzja o tym, czy zamierzamy rozliczać się samodzielnie, czy wspólnie z małżonkiem. Takiej możliwości nie mają jednak osoby, które wybrały podatek liniowy w ramach działalności gospodarczej.

Czym kierować się podczas wyboru formy opodatkowania?

Wbrew pozorom wysokość podatku nie jest jedynym istotnym czynnikiem, który wpływa na naszą decyzję. Przykładowo, osoby pragnące budować zdolność kredytową nie powinny decydować się na najmniejszy możliwy podatek. Zamiast tego lepiej wybrać taką formę, dzięki której stosunkowo niskim kosztem będziemy mogli budować swoją zdolność kredytową. Oprócz tego nie wolno zapomnieć o czasie i wysiłku, który trzeba będzie włożyć w proces rozliczania się z podatku.

Najprostszym rozwiązaniem jest wybranie ryczałtu, gdyż unikniemy wielu zbędnych formalności. Musimy uwzględnić wszelkie formalności początkowe, dokumenty, które należy przechowywać, składki ZUS, skala najmu oraz obowiązek prowadzenia ewidencji kosztów i przychodów.

Która forma rozliczania najmu będzie najbardziej opłacalna?

Nie istnieje jedna forma opodatkowania, która będzie opłacalna w każdej sytuacji. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji najemcy. Istnieje jednak kilka wskazówek, którymi warto kierować się podczas wybierania metody rozliczania najmu. Jeżeli mamy wysokie koszty uzyskania przychodu w najmie, lepiej zdecydować się na metodę najmu prywatnego.

Na podjęcie naszej decyzji powinna wpłynąć wysokość odsetek od kredytu oraz kosztów związanych z amortyzacją. Gdy koszty uzyskania przychodu są stosunkowo niskie, warto rozważyć rozliczanie się ryczałtem. Jeżeli jednak nasz najem kwalifikuje się jako działalność gospodarcza, będziemy musieli ją zarejestrować. Wtedy nasz wybór jest ograniczony do rozliczania się na zasadach podatku liniowego lub zasadach ogólnych.