Kupujesz ziemię? Przedstawiamy wady i zalety inwestycji w grunty

Na co powinno się zwracać uwagę przy zakupie gruntu? W poniższym artykule odpowiadamy, dlaczego ilość inwestycji realizowanych przez Polaków jest tak niska w porównaniu z naszymi sąsiadami. Zamierzenia inwestycyjne są ograniczane przez brak definicji w polskim prawie tzw. prawa własności warstwowej. A to nie jest jedyny powód. 

Własność warstwowa – z czym wiąże się jej brak?

Prawo cywilne mówi, że właścicielem budynku lub innego obiektu jest właściciel gruntu, na którym postawiono dany budynek albo obiekt. W związku z tym przepisy pozwalają ustanowić odrębną własność nieruchomości po zdefiniowaniu udziału w takim gruncie. W przypadkach, kiedy budynek zostaje zbudowany na gruntach, pod których powierzchnią są parkingi, tunele, tory itd., inwestycja staje się skomplikowana. Nie ma wtedy bezpośredniej styczności gruntu z nieruchomością, zatem określenie takiego udziału jest niewykonalne.Mimo, iż takie sytuacje rzadko mają miejsce, to wciąż stanowią problem nie do rozwiązania. Własność gruntu może wtedy mieć związek z przestrzenią pod i nad jego powierzchnią. Prawo zdefiniowane w ten sposób wyklucza tzw. własność warstwową, to znaczy możliwość wskazania własności danych poziomów gruntów. 

Kodeks urbanistyczno-budowlany – nowelizacja ustawy

Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego daje nadzieję na pozbycie się problemu ograniczenia zabudowywania takich gruntów. Składa się on z dyrektyw, w związku z którymi będzie możliwe zdefiniowanie służebności dla inwestycji mających miejsce na płycie parkingu bądź nad tunelem.Inwestor będzie musiał podpisać umowę z właścicielem gruntu lub jego użytkownikiem wieczystym, aby mogło zajść takie porozumienie. Potem każda ze stron powinna określić zasady korzystania z gruntu, a także wysokość wynagrodzenia, jakie jest należne z tego tytułu. Niestety projekt kodeksu nie mówi o możliwości sfinansowania inwestycji, ewentualnym obciążeniu hipotecznym. Projekt ten nie porusza także kwestii zaproponowanego zamiennika dla rozwarstwionego prawa własności w innych państwach. W USA czy Azji własność warstwowa obecnie obowiązująca przewiduje możliwość zrealizowania inwestycji budowlanych na różnorakich poziomach gruntu. Istnieje możliwość zajmowania się inwestycjami przez wielu inwestorów – każdy z nich posiada niezależny od siebie prawny tytuł do danej części gruntu.

Kupowanie gruntów od sprawdzonych sprzedawców - dobre rozwiązanie

Inwestorzy oraz deweloperzy próbują obejść niewygodne przepisy, w związku z tym, że nie ma odpowiednich regulacji i wdrażania nowych projektów zmian obecnego prawa. Natomiast inwestorzy dopiero co zaczynający swoją działalność na rynku nieruchomości albo kupujący grunt z zamysłem budowy domu albo zebrania oszczędności na przyszłość, mogą nie wiedzieć o niedopracowanych przepisach i w późniejszym okresie przekonać się, że tak naprawdę nie mogą decydować o gospodarowaniu swoją własnością. Przed zakupem interesującego nas gruntu warto sprawdzić, czy dana ziemia posiada jasny status prawny. Powinno się dokonywać zakupu ziem, co do których ma się pewność, że będzie można je zagospodarować według własnych oczekiwań – od zaufanych i polecanych sprzedawców. Warto również korzystać z rad specjalistów, którzy będą w stanie nam pomóc w wyborze odpowiedniego gruntu.