Sprzedajesz nieruchomość? Zobacz, jak wycenić

Wycena nieruchomości jest niczym innym jak próbą ustalenia jej wartości w przypadku ewentualnej sprzedaży.  Mimo że wiele osób próbuje dokonać takowej wyceny samodzielnie, to niestety nie zawsze jest ona możliwa. Jak więc wycenić nieruchomość na sprzedaż?

Co jest głównym celem wyceny nieruchomości?

Można powiedzieć, że celem samej wyceny nieruchomości jest nic innego jak urzędowe potwierdzenie jej wartości. Warto w tym momencie zaznaczyć, że wycena nieruchomości nie musi być finalnie ustaloną ceną, a co więcej, musi być ona wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego.

To co jest jej głównym celem i zasady przeprowadzania takiej wyceny są określone w polskim prawie, a dokładniej w Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami- dział IV. Można jednak wskazać, że głównym celem wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę jest ustalenie wartości:

- rynkowej – szczególnie w przypadku nieruchomości, które będą przedmiotem obrotu, a wartość jej musi być jak najbardziej prawdopodobna biorąc pod uwagę cenę rynkową i określone warunki rynkowe.

- odtworzeniowej – w przypadku nieruchomości, które nie są i nie będą przedmiotem obrotu. Wówczas kluczowa jest cena gruntu, a także sam koszt odtworzenia poszczególnych części składowych.

wycena 1

Jakie są metody wyceny nieruchomości?

Warto wiedzieć, że wycena nieruchomości ma związek z wieloma aspektami jak np. samo położenie, a także rodzaj nieruchomości, czy istniejące wyposażenie w urządzenia technicznej infrastruktury. Niemniej jednak, zwykle stosuje się dwie metody wyceny.

W przypadku nieruchomości mieszkalnych, wykorzystuje się metodę porównawczą. Wówczas celem odniesienia są inne ceny, które może uzyskać za podobne nieruchomości, z uwzględnieniem cech, które tego typu nieruchomości różnią. Jeśli mamy zaś do czynienia z nieruchomościami komercyjnymi, wówczas wykorzystuje się podejście dochodowe. Wówczas możemy mówić po pierwsze o metodzie inwestycyjnej, a po drugie o metodzie zysku.

Pierwsza z nich to metoda, która opiera się na założeniu tego, jakie dochody można osiągnąć w danym momencie lub w bliskiej przyszłości z nieruchomości. Druga zaś, metoda zysku polega na oszacowaniu zysków z działalności prowadzonej w nieruchomości. Warto pamiętać, że by oszacować wartość nieruchomości na sprzedaż konieczne jest uwzględnienie wszelkich dostępnych danych, nawet tych zawartych w wykazach i rejestrach, a nie tylko informacji rynkowych.

wycena 13

Jakie dokumenty będą niezbędne do przeprowadzenia wyceny nieruchomości?

Skoro wiadomo już, że dokonanie wyceny nieruchomości musi odbywać się w obecności rzeczoznawcy majątkowego, warto również wiedzieć to, jakie dokumenty są niezbędne, by taka ekspertyza mogła zostać przeprowadzona.

Wspomniane zostało, że nie tylko informacje rynkowe mają ogromne znaczenie i są brane pod uwagę podczas ustalania wartości danej nieruchomości. Warto pamiętać, że w zależności od konkretnej sytuacji, zakres niezbędnych dokumentów może się nieco różnić, jednak w przypadku lokalu mieszkalnego niezbędne będzie przygotowanie:

- wpisów z księgi wieczystej lub alternatywnie akt notarialny

wpis z rejestru gruntów

- zarys mapy ewidencyjnej, dzięki czemu można dokładnie określić lokalizację nieruchomości

- rzut przestrzenny lokalu

Co w przypadku jeśli właściciele nie posiadają tego typu dokumentacji lub nie mogą jej skompletować? Otóż wystarczające będzie podanie samego numeru księgi wieczystej lokalu. Wówczas rzeczoznawca majątkowy, który oczywiście dysponuje odpowiednimi uprawnieniami, uzyska wymagany komplet dokumentów w odpowiednim urzędzie.