Czy firma może wykupić państwową działkę?

Użytkowanie wieczyste - można wykupić grunt?

Niektóre firmy mogą być zainteresowane wykupem działki wykorzystywanej w ramach użytkowania wieczystego. Wyjaśniamy, jakie są zasady takiego wykupu.

Obecnie niektóre większe miasta nadal próbują uporać się ze skutkami ustawowego przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Warto pamiętać, że wspomniane przekształcenie dotyczyło tylko gruntów pod budynkami mieszkalnymi. Zakończenie tego przekształcenia oczywiście nie będzie oznaczało zupełnej marginalizacji specyficznego prawa rzeczowego, jakim jest użytkowanie wieczyste. Trzeba mieć świadomość, że wiele osób oraz firm posiada jeszcze państwowe i samorządowe grunty objęte takim prawem rzeczowym. Przykład mogą stanowić grunty wykorzystywane do działalności gospodarczej. Aktualny użytkownik wieczysty wspomnianych działek może być zainteresowany ich wykupem. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, jak wygląda wykup działki przez jej wieczystego użytkownika będącego osobą prawną.

Sprzedaż zależy od decyzji Skarbu Państwa lub samorządu

Podstawowe informacje na temat wykupu działki objętej użytkowaniem wieczystym (ustanowionym po 13 października 2005 r.), prezentuje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Ten akt prawny informuje między innymi, że sprzedaż nieruchomości oddanej wcześniej w użytkowanie wieczyste może nastąpić tylko na rzecz obecnego użytkownika. W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, sprzedaż jest możliwa tylko po uprzednim uzyskaniu pozwolenia wojewody. Sprzedaż oznacza, że wcześniej ustanowione prawo użytkowania wieczystego wygaśnie.

W przypadku sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego, nie wygasną natomiast obciążenia ustanowione na prawie użytkowania wieczystego (wbrew artykułowi 241 kodeksu cywilnego). Warto pamiętać, że Skarb Państwa lub samorząd nie musi przychylić się do wniosku o wykup gruntu objętego obecnie użytkowaniem wieczystym. Decyzja zależy od tego, czy odpowiedni organ uzna sprzedaż za korzystną z punktu widzenia interesów samorządu lub Skarbu Państwa. Pozytywna decyzja w sprawie wykupienia działki objętej użytkowaniem wieczystym (czyli tzw. wykupu użytkowania wieczystego na własność) będzie oznaczała zastosowanie trybu bezprzetargowego.

Wyrok TK z 2015 r. mocno zmienił zasady przekształcenia

W kontekście zgody właściciela na wykup użytkowania wieczystego, warto przypomnieć o Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 roku (sygn. akt K 29/13). To rozstrzygnięcie oznaczało odebranie osobom prawnym możliwości korzystnego przekształcenia użytkowania wieczystego we własność (na żądanie). Taka możliwość dotyczyła przekształcenia użytkowania wieczystego ustanowionego do dnia 13 października 2005 roku (włącznie).

Po wyroku TK z 2015 roku, opcja łatwego wykupu działek objętych użytkowaniem wieczystym została natomiast pozostawiona osobom fizycznym na mocy ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Tego aktu prawnego nie należy mylić z ustawą uchwaloną w 2018 roku, która zakłada automatyczne uwłaszczenie dotyczące gruntów pod budynkami mieszkalnymi (zobacz: ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów). Niniejszy artykuł nie odnosi się do przepisów ustawy z 2018 roku, ponieważ dotyczy ona tylko szczególnych przypadków związanych z gruntami używanymi na cele mieszkaniowe.

Rozliczenie obejmuje wartość użytkowania wieczystego …

W razie pozytywnej decyzji właściciela działki, osoba prawna zainteresowana przekształceniem użytkowania wieczystego we własność powinna na własny koszt wykonać wycenę nieruchomości. Warto pamiętać, że rozliczenie z właścicielem gruntu będzie obejmowało wartość prawa użytkowania wieczystego - ustaloną na dzień sprzedaży i rozliczoną na poczet ceny sprzedaży. Wartość użytkowania wieczystego jest określana w drodze porównań rynkowych lub według wzoru podanego w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Starsze „użytkowania” są przekształcane na innej zasadzie

Tytułem podsumowania warto jeszcze raz podkreślić, że opisywane powyżej zasady wykupu działki objętej użytkowaniem wieczystym dotyczą sytuacji, w której wspomniane prawo zostało ustanowione najwcześniej 14 października 2005 roku. Starsze „użytkowania” podlegają przekształceniu na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Po omawianym już wcześniej Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 roku (K 29/13) ten akt prawny przewiduje bardzo ograniczone możliwości działania dla osób prawnych. Niestety, dostępne opcje przekształcenia użytkowania wieczystego nie mają dużego znaczenia z punktu widzenia firm.