Jak skutecznie zabezpieczyć umowę najmu?

Czy zajmując się zawodowo wynajmowaniem nieruchomości, czy też wynajmując nieruchomość okazjonalnie, nie prowadząc w tym zakresie działalności gospodarczej, jedną z ważniejszych kwestii w tym zakresie jest zawarcie umowy najmu z potencjalnymi najemcami. Od zapisów zawartych w takiej umowie zależeć będzie możliwość skutecznej ochrony przed niesumiennymi czy uciążliwymi lokatorami. Odpowiednio skonstruowane zapisy umowne w razie sporu umożliwią nam sprawne dochodzenie należności lub eksmisję najemcy z mieszkania. Poniżej kilka rozwiązań, które w praktyce mogą okazać się pomocne.

 

Kaucja zabezpieczająca

Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu od obowiązku wpłacenia przez najemcę kaucji, zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, zawierając w tym celu odpowiedni zapis w umowie. Kaucja taka jest zabezpieczeniem nie tylko należności czynszowych, ale także innych należności wynajmującego przysługujących mu od najemcy. W szczególności, oprócz opłat z tytułu czynszu, kaucja może służyć pokryciu nieopłaconych przez najemcę opłat za media, naprawę lub wymianę elementów wyposażenia lokalu, opłat za bezumowne korzystanie z lokalu czy odszkodowania za szkody powstałe w lokalu z winy najemcy.

Prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu (a więc są wyłączone spod egzekucji zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego). Jest to zapis ustawowy, obowiązujący strony umowy najmu niezależnie od faktu, czy został w umowie zawarty, czy też nie. W praktyce jednak warto go w umowie umieszczać. Realizacja prawa zastawu polega na zaspokojeniu się wynajmującego z kwoty pieniężnej uzyskanej ze sprzedaży zastawionych rzeczy. Warto pamiętać, że ustawowe prawo zastawu rozciąga się także na wniesione do lokalu przedmioty należące do członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.

Dobrowolne poddanie się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego

Poddanie się przez najemcę rygorowi egzekucji w trybie art. 777 k.p.c. to dogodna forma zabezpieczenia interesów wynajmującego, posiadającego obawy co do rzetelności najemcy. Dobrowolne poddanie się przez najemcę egzekucji może zabezpieczać zarówno zapłatę czynszu i innych należności, jak i stanowić zobowiązanie się najemcy do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Istotną zaletą powyższego rozwiązania jest fakt, iż takie poddanie się rygorom egzekucji zastępuje orzeczenie sądowe o zasądzeniu należności lub orzeczeniu eksmisji, co pozwala zaoszczędzić wynajmującemu i czas, i pieniądze. Warunkiem koniecznym i niezbędnym do skorzystania z takiego dobrodziejstwa jest sporządzenie takiego oświadczenia w formie aktu notarialnego. Wówczas nie będzie potrzebne przeprowadzenie postępowania rozpoznawczego przez sąd, a jedynie zaopatrzenie takiego oświadczenia w klauzulę wykonalności na wniosek wynajmującego. Takie oświadczenie zaopatrzone w klauzulę wykonalności, stanowi tytuł egzekucyjny umożliwiający wszczęcie egzekucji już bezpośrednio u komornika.

Podsumowanie

Powyżej zostały wskazane występujące najczęściej w obrocie instrumenty służące zabezpieczeniu interesów wynajmującego. W praktyce, odpowiednie zabezpieczenie umowy najmu najlepiej jest każdorazowo skonsultować z doświadczonym adwokatem lub radcą prawnym. Gwarantuje to bowiem najwłaściwsze dobranie istniejących w przepisach prawa rozwiązań do konkretnej sytuacji faktycznej i najlepsze dopasowanie ich do interesu wynajmującego.