Anteny na bloku - problem czy szansa?

Operatorzy telekomunikacyjni coraz częściej proponują lokalizację na blokach anten oraz innych urządzeń wchodzących w skład stacji bazowych. Taka propozycja oznacza nie tylko korzyści.

Krajowi operatorzy telekomunikacyjni aktualnie prowadzą rozbudowę swoich sieci pod kątem szybkiej transmisji danych (standard 5G). Właśnie dlatego wspólnoty mieszkaniowe oraz spółdzielnie coraz częściej otrzymują propozycje związane z lokalizacją urządzeń nadawczo-odbiorczych na dachu budynku wielorodzinnego. Taki najem części dachu wiąże się oczywiście z wynagrodzeniem. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że typowa propozycja operatora ma również pewne wady. Postanowiliśmy omówić najważniejsze problemy, które mogą być związane z wynajęciem dachu operatorowi telekomunikacyjnemu.

Członkowie wspólnoty muszą wyrazić zgodę na najem

W obecnych warunkach, można spodziewać się, że pomimo zapewnień związanych z przestrzeganiem norm promieniowania elektromagnetycznego, część właścicieli oraz użytkowników mieszkań będzie przeciwna obecności stacji bazowej na dachu budynku. Dotyczy to przede wszystkim osób mieszkających na wyższych kondygnacjach. Sprzeciwu mogą spodziewać się zarówno organy spółdzielni, jak i zarządcy oraz zarządy wspólnot mieszkaniowych.

Jeżeli chodzi o wspólnoty, to warto pamiętać, że wynajęcie części wspólnej budynku pod stację bazową stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Właśnie dlatego konieczna będzie zgoda większości właścicieli mieszkań i lokali użytkowych. Wspomniana większość może być obliczana na podstawie udziału w częściach wspólnych budynku albo wedle zasady „jeden lokal, jeden głos”. W razie silnego oporu części członków wspólnoty, istnieje duże prawdopodobieństwo zaskarżenia uchwały do sądu (na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r.). Z możliwością zaskarżenia uchwały trzeba się liczyć także w przypadku, gdy blokiem zarządza spółdzielnia, do której należą jeszcze wszystkie lokale.

anteny 1

Od 2017 r. spółdzielnia nie może już forsować decyzji

Na szczególną uwagę zasługuje sytuacja spółdzielni mieszkaniowych, które jako współwłaściciele części wspólnych administrują budynkiem na podstawie tzw. zarządu powierzonego (patrz art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych). Po nowelizacji wspomnianej ustawy obowiązującej od 9 września 2017 r. spółdzielnia nie może już wykonywać czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną bez uchwały zaakceptowanej przez większość właścicieli wykupionych lokali. Wcześniej spółdzielnie sprawujące zarząd powierzony mogły forsować swoje ważne decyzje dotyczące części wspólnych powołując się np. na Uchwałę Sądu Najwyższego z 27 marca 2014 r. (sygn. akt III CZP 122/13).

Operatorowi trzeba będzie zapewnić dostęp do anten

Finansowe warunki umów związanych z wynajmem części dachu pod urządzenia telekomunikacyjne zależą oczywiście od rodzaju infrastruktury i efektów negocjacji z operatorem. Jedna z analizowanych przez nas umów przewidywała wyjściowy czynsz na poziomie 30 000 zł netto rocznie oraz dziesięcioletni okres trwania najmu (z możliwością przedłużenia).

Osoby oraz instytucje zarządzające budynkami podczas analizowania proponowanego wzorca umowy, powinny zwrócić uwagę między innymi na sposób waloryzacji czynszu. Ważne są także dodatkowe obowiązki po stronie administracji budynku związane z obecnością na dachu urządzeń nadawczych i odbiorczych. Takie obowiązki mogą być związane na przykład z koniecznością wpuszczania pracowników operatora na dach co najmniej raz w miesiącu.

Wiele zależy od sposobu poinformowania o wynajmie

Kwoty proponowane przez operatorów telekomunikacyjnych z całą pewnością mogą pomóc w przyspieszeniu remontów budynku, na którym zostanie zlokalizowana stacja bazowa. Właśnie dlatego wielu zarządców starszych budynków opowiada się za zawarciem umowy z operatorem. Stanowisko mieszkańców bloku lub kamienicy w tej sprawie na pewno będzie zależało od sposobu informowania ich o korzyściach oraz negatywnych aspektach dotyczących instalacji urządzeń telekomunikacyjnych.

Warto na przykład poinformować zainteresowane osoby, że operator musi dokonać odpowiednich pomiarów pola elektromagnetycznego przed rozpoczęciem pracy urządzenia oraz po każdorazowej zmianie warunków jego funkcjonowania. Wyniki takich pomiarów później trafiają do wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska i państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego (zobacz art. 122a ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska). Szczególnie nieufnym mieszkańcom budynku wielorodzinnego można zaproponować, że odpowiednie pomiary co jakiś czas wykona specjalista niezwiązany z operatorem telekomunikacyjnym.