Ceny mieszkań spadają, prognoza na 4 kwartał 2022

Od lat można się było przyzwyczaić do trendu nieustannie rosnących cen mieszkań. Co więcej, dynamika tych zmian była w większości miast naprawdę duża, co skutkowało drastycznie zwiększającymi się kosztami nabycia na własność nieruchomości. Po dłuższym czasie w tym roku odnotowano znaczącą odmianę, gdy stawki najpierw wyhamowały, a potem zaczęły spadać. Była to naturalna reakcja rynku na bieżące wydarzenia gospodarcze. Jak będzie natomiast w nadchodzących miesiącach? 

Dlaczego ceny mieszkań zaczęły spadać? 

Rosnące od dawna ceny mieszkań przestały już kogokolwiek dziwić, a konsumenci i eksperci w pewnym momencie pogodzili się wręcz z sytuacją, że wydawał się to być trend niemalże nieodwracalny. Wszystkich utrzymała tylko w takim przekonaniu sytuacja związana z kryzysem wywołanym pandemią COVID-19, która odbiła się niemalże na wszystkich branżach z wyjątkiem sfery nieruchomości.

W tym roku okazało się jednak, że wszystko uległo drastycznym zmianom. Kluczowy okazał się w tym przypadku znaczący spadek popytu kredytowego, który spowodowany jest drastycznymi podwyżkami stóp procentowych. W połączeniu ze wdrożeniem przez instytucje finansowe nowych zaleceń nadzoru finansowego, w praktyce oznaczało to kolosalny wręcz spadek zdolności kredytowej w większości gospodarstw domowych.

Na słabnący popyt musieli zareagować deweloperzy i choć liczba budowanych projektów wciąż jest spora, znaczna część inwestycji została wstrzymana lub odłożona w czasie. W praktyce rynek zareagował dokładnie tak, jak wskazywałyby na to czysto teoretyczne modele rynkowe. Warto przy tym odnotować, że dynamika zmiany cen jest przy tym dużo większa na rynku pierwotnym niż wtórnym.  

Czego możemy oczekiwać pod koniec roku? 

Wszelkie prognozy są obecnie mocno utrudnione w związku z tym, że znajdujemy się w warunkach zdecydowanie nieprzewidywalnych, ponieważ aktualna sytuacja gospodarcza i polityczna w Europie sprawia, że nieoczekiwane zmiany następują w zasadzie z miesiąca na miesiąc. Według aktualnych przewidywań analityków rynkowych w czwartym kwartale 2022 roku ceny mieszkań powinny spadać i możliwa jest obniżka nawet o kilka punktów procentowych. W mniej optymistycznym scenariuszu dynamika obniżki będzie zdecydowanie mniejsza lub stawki za nieruchomości utrzymają się na tym samym poziomie. Trzeba jednak podkreślić, że w dalszym ciągu nie jest zupełnie wykluczony wariant, w którym utrzyma się tendencja wzrostowa, jeżeli chodzi o ceny mieszkań. Mowa tu przede wszystkim o rynku pierwotnym, na co wpływ mogą mieć działania deweloperów.

W związku z rosnącą inflacją, która przekłada się na presję płacową, a przede wszystkim dużo wyższe koszty budowy, inwestorzy mogą rekompensować sobie te wzrastające nakłady w marży nakładanej na konsumentów.

Dodatkowo mogą próbować rekompensować sobie w ten sposób koszty uruchomionego w tym roku Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Wpływ na utrzymanie lub wzrost cen może mieć do tego fakt wstrzymania wielu projektów, a co za tym idzie obniżki nowej podaży na rynku. Przede wszystkim ceny mieszkań mogą jednak ponownie zacząć rosnąć, jeżeli cykl podwyżek stóp procentowych zakończy się wcześniej niż zakładają prognozy, a Rada Polityki Pieniężnej przejdzie do szybkich obniżek. Taki scenariusz wydaje się mniej prawdopodobny, chyba że RPP zauważy niekorzystne prognozy spadku tempa wzrostu gospodarczego.

Co dzieje się tymczasem na rynku wynajmu? 

Podczas gdy stawki za zakup mieszkania mocno wyhamowały, odwrotny trend spotkał rynek wynajmu. Wpłynęło na to kilka czynników. Jednym z nich był na pewno napływ uchodźców z Ukrainy, który znacząco podniósł popyt na wynajmowane mieszkania. Do tego niekorzystne zmiany w kontekście zdolności kredytowej sprawiły, że wielu Polaków zrezygnowało obecnie z zakupu mieszkania, siłą rzeczy decydując się na wynajem.

Obecnie stawki wynajmu stabilizują się, lecz według prognoz prawdopodobnie utrzymają się już na poziomie tych wyższych kwot, które zaczęły obowiązywać w okolicach marca i kwietnia.