Co z tymi frankami?

W czym jest problem? Od wielu lat toczy się w Polsce dyskusja na temat kredytów frankowych. W latach 2006-2010 znaczna część kredytów hipotecznych była udzielana we franku szwajcarskim. Nie wchodzę już w dyskusję czy kredyty te były denominowane, indeksowane czy zupełnie wirtualnie rozliczane w szwajcarskiej walucie ale jednak ich oprocentowanie bazowało na LIBORze a nie polskim WIBORze. Ostatecznie rata płacona do banku w złotówkach była niższa od tej jaką zapłacilibyśmy biorąc kredyt hipoteczny w rodzimej walucie.

W swojej analizie muszę dokonywać pewnych uogólnień więc nie będę też analizował, w jakim stopniu świadomie Kredytobiorcy dokonywali wyboru waluty kredytu, ale faktem jest, że banki sprzedawały kredyty, deweloperzy swoje produkty a Polacy z zadowoleniem wprowadzali się do nowych mieszkań. Problem zaczął się kilka lat później, kiedy kurs CHF/PLN wzrósł drastycznie, w skrajnej sytuacji dwukrotnie. Nie oznaczało to jednak podwojenia wysokości raty kredytowej, gdyż jednocześnie spadało oprocentowanie LIBOR do poziomów ujemnych, a oprocentowanie kredytów było historycznie niskie (nawet poniżej 1% w skali roku). Efekt rosnącego kursu franka i spadającego oprocentowania znosił się wzajemnie i w konsekwencji raty kredytu rosły jedynie nieznacznie. Problem jednak tkwił w innym miejscu – nie w wysokości miesięcznej raty a w wysokości salda zadłużenia! Kredyty frankowe finansowały często 100% wartości zakupywanej nieruchomości. Pomimo spłaty kredytu przez np. 5 lat przy jednoczesnym wzroście kursu CHFów o kilkadziesiąt procent, okazywało się, że wartość kredytu przewyższa wartość nieruchomości. Jeżeli dodamy do tego ówczesny spadek cen nieruchomości mamy mieszankę wybuchową.

I teraz pytanie – co z tym zrobić?

Jak z każdym problemem dotyczącym znacznej liczby wyborców, politycy szukają prostych i błyskawicznych rozwiązań. W tej sytuacji bardzo prosto można sprzedać przekaz, że te złe, krwiopijcze i bezwzględne banki wykorzystały słabych i niewinnych Kredytobiorców. I znowu, nie zamierzam dokonywać tu oceny zamierzeń i świadomości obu stron umowy kredytowej. Nie chcę też komentować proponowanych przez różne frakcje polityczne rozwiązań. Zaznaczę jednak, że często rozwiązania te są groźniejsze niż sam problem, któremu miałby zaradzić. Moim celem w tym artykule jest zmierzenie się z obecną sytuacją Kredytobiorców i pokazanie możliwych dróg wyjścia z problemu. Kilka zaproponowanych poniżej rozwiązań można stosować zamiennie lub jednocześnie.

Do sądu z tymi bankami!

Jedną z możliwych opcji jest pójście na drogę sądową z bankiem. Zakładając, że Kredytobiorca był niedoinformowany w zakresie ryzyk, na jakie się zgadza, że działania banku jako profesjonalnej strony transakcji były niewystarczające w tym zakresie, można próbować rozwiązać problem na drodze sądowej. To o co starają się Frankowicze, idący tą drogą, to „odfrankowienie” umowy i przyjęcie, że od początku powinna ona być rozliczana w PLN, a nie CHF. Jednocześnie w umowie tej zostaje zapis o wysokości odsetek liczonych według stopy rynkowej LIBOR, a nie stopy procentowej dla złotówki WIBOR. Innym zakończeniem takiego postępowania sądowego może być uznanie umowy za nieważną i przeliczenie jakie jest obecne zadłużenie klienta przy założeniu, że otrzymał środki z kredytu w PLN oraz spłaty dokonywał w PLN. Pozostałe saldo kredytu jest rozliczane na zasadach na nowo ustalonych z bankiem. Nie możemy oczywiście pominąć scenariusza, że Kredytobiorca przegra spór sądowy z bankiem i będzie musiał ponieść koszty postępowania zarówno swoje, jak i te ponoszone przez bank. Przystępując więc do takiego działania, należy uwzględnić również taki negatywny scenariusz. Ilość osób zainteresowanych pozywaniem banków jest na tyle duża, że pojawiły się kancelarie prawnicze wyspecjalizowane w tym zakresie. Pracują one z różnym skutkiem i na różnych zasadach są wynagradzane więc warto również w tym obszarze zbadać rynek dostępnych usług.

A co jeżeli potrzebuję większego mieszkania?

Problem kredytów frankowych pojawia się szczególnie wtedy, kiedy chcemy zmienić mieszkanie. Obecne spłacamy już kilka lat i chcielibyśmy zamienić nasze M-2 na perspektywiczne M-4. Sprawdzamy saldo zadłużenia, przeliczamy na PLN i okazuje się że przychód ze sprzedaży naszego mieszkania, pomimo zapłacenia już kilkudziesięciu rat kredytu ledwo pokrywa wartość kredytu. I co dalej? Jestem zdecydowanym zwolennikiem wynajmowania. Wynajmowania zarówno mieszkania/domu na własne potrzeby jako Najemca, jak i wynajmowania mieszkań w celach zarobkowych jako Wynajmujący. W naszym frankowym przypadku, jest to również rozwiązanie dla pewnej grupy Kredytobiorców. Rozważ wynajęcie swojego mieszkania komuś, kto właśnie poszukuje lokum w tej lokalizacji i takim rozmiarze a sam poszukaj dla siebie czegoś spełniającego Twoje oczekiwania. Rozłóżmy tą koncepcję na bardziej szczegółowe działania. Bycie Wynajmującym może być dla Ciebie zupełnie nowym zadaniem i jednocześnie budzić pewne obawy. Pamiętaj jednak, że dzisiejszy rynek obsługi nieruchomości jest już na tyle rozwinięty, że niemalże wszystkie zadania związane z czerpaniem przychodów z najmu możesz zlecić i wydelegować. Możesz swoje mieszkanie wynająć komuś zarówno na 10 lat, 12 miesięcy a w skrajnych przypadkach nawet na jedną noc za pośrednictwem np. booking.com. Przyjęty w tym zakresie model działania zależy jedynie od Twojej wiedzy i czasu, jaki chcesz poświęcić na tę aktywność. A co zrobić z własną potrzebą mieszkaniową? No właśnie, podjęcie działania pozwala Ci na nowo przemyśleć, jakie są Twoje rzeczywiste potrzeby. Może potrzebujesz większego a może mniejszego mieszkania, może w tej a może innej dzielnicy, może w innym mieście a może w ogóle rozważasz wyjazd na stałe lub na jakiś czas z Polski? Zauważ, że coś co jeszcze przed chwilą nazywało się Twoim problem, może okazać się Twoją szansą i okazją do rozwoju! Przeznacz środki pozyskane z wynajmowania własnego mieszkania sfinansowanego kredytem frankowym na realizację swoich potrzeb mieszkaniowych w innym mieszkaniu czy domu. Oczywiście często oznacza to konieczność miesięcznego dopłacania do mieszkania w którym będziesz mieszkał, ale pamiętaj o tym, że uzyskujesz większą mobilność i nowe możliwości. Jednym z możliwych scenariuszy jest wynajęcie domu zamiast mieszkania. Uwzględnij to, że Twoje potrzeby mieszkaniowe zmieniają się w czasie i możliwość dostosowywania użytkowanego lokum do własnych bieżących potrzeb też jest wartością.

Moje mieszkanie jest mniej warte niż saldo kredytu

Z taką sytuacją też możesz mieć do czynienia. Sposobem na jego rozwiązanie i dalsze spłacanie kredytu hipotecznego w ratach jest to opisane powyżej. Dla realizacji scenariusza jednoczesnego bycia Najemcą i Wynajmującym nie ma znaczenia, jakie jest saldo Twojego kredytu. Możesz jednak poszukać alternatywnego rozwiązania i tu z pomocą mogą przyjść Ci osoby profesjonalnie zajmujące się rynkiem nieruchomości. Możliwe jest sprzedanie mieszkania za cenę znacznie wyższą niż rynkową w pakiecie z kredytem. Sam realizowałem takie scenariusze i kupuję nieruchomości właśnie „razem z kredytem hipotecznym”. Jeżeli temat wyda Ci się ciekawy zapraszam do bezpośredniego kontaktu.Kupując mieszkanie i finansując je kredytem hipotecznym we franku szwajcarskim, wystawiłeś się na kilka ryzyk rynkowych: zmiany cen nieruchomości, zmiany kursu CHF/PLN i zmiany stóp procentowych. Wypadkową tych zmiennych rynkowych jest opłacalność podjętej przez Ciebie w przeszłości decyzji. Był okres kiedy czynniki rynkowe zmieniały się w niekorzystnym dla Ciebie kierunku, ostatnie kilka lat to  zmiany poprawiające Twoją sytuację. Nie wiemy i nie podejmę się wróżenia, co czeka nas w przyszłości. Warto jednak w każdej sytuacji dostrzegać możliwe korzystne dla nas rozwiązanie i świadomie podejmować działania. Zamień więc swój „problem frankowy” w szansę do podjęcia „rozważnych decyzji finansowych”.

Jacek Orzeł

tel. 691 370 470