Nie pytaj co Nieruchomości mogą zrobić dla Ciebie, ale co Ty możesz zrobić w nieruchomościach

Chciałbym przedstawić Państwu kilka możliwych dróg, jakimi można podążać w szeroko rozumianej branży nieruchomości. Różnią się one potencjalną stopą zwrotu, ale również ryzykiem i ilością czasu, jaką trzeba poświęcić na realizację danej strategii. Nie każdy z nas chce (i większość nie powinna) zostawić swoją obecną pracę zawodową i przejść do nieruchomości jako podstawowego zajęcia. Mając wiedzę o dostępnych możliwościach w branży nieruchomości można wybrać coś odpowiedniego dla siebie.

W każdej z poniższych aktywności wysoko cenię sobie bezpieczeństwo. Czy zajmujemy się wynajmem czy budową mieszkań - podstawowym zadaniem inwestora jest rozsądne i bezpieczne podejście do inwestycji. Zakładam więc, że parametr "bezpieczeństwo inwestycji" staramy się maksymalizować w każdym scenariuszu na tyle, na ile jest to możliwe. Kolejnym parametrem jest szacowana stopa zwrotu i pod tym kątem postaram się zróżnicować inwestycje nieruchomościowe.

Spokojnie i Rentiersko!
Najpopularniejszą wśród inwestorów formą lokowania kapitału w nieruchomości jest zakup mieszkania na wynajem. Od wieków wiadomo, że jest to stabilna i często wielopokoleniowa inwestycja. Można na świecie znaleźć przykłady nieruchomości będących w posiadaniu jednej rodziny od kilku pokoleń. W Polsce proces ten zakłóciła wojna, a następnie kilkadziesiąt lat socjalistycznej gospodarki. Od lat dziewięćdziesiątych XX wieku następuje powolna odbudowa tego często międzypokoleniowego inwestowania kapitału. Któż z nas nie chciałby pozostawić własnym dzieciom odremontowanej kamienicy w centrum dużego miasta. Dla osób zainteresowanych budową takiego aktywa z pomocą przychodzą banki. Często słyszymy o tym, że mając jedynie 10-20% wartości nieruchomości ktoś nabył mieszkanie czy pakiet mieszkań. Chcąc wynajmować nieruchomości możemy dzisiaj skorzystać z usług firm, które przejmą od nas ciężar bieżącego zarządzania i obsługi najemcy. Wyspecjalizowane podmioty mają swoje procedury, standardy i dzięki takiej profesjonalizacji mogą uzyskiwać wyższy przychód z danej nieruchomości niż ten sam lokal zarządzany bezpośrednio przez właściciela. Ważne jest tutaj odpowiednie dobranie lokalizacji, źródeł finansowania inwestycji i ostatecznie odpowiedniej firmy do współpracy w bieżącej obsłudze lokalu. Wynajem kilku mieszkań, w części sfinansowany kredytem hipotecznym to dobra inwestycja długoterminowa. Mniej interesują nas wtedy bieżące wahania cen mieszkań, gdyż naszym celem jest uzyskanie w kilkunastoletniej perspektywie całkowicie spłaconych nieruchomości i czerpanie korzyści z najmu. Polecam tę formę inwestycji osobom nie zainteresowanym aktywnym uczestnictwem w rynku nieruchomości, a jednak chcącym zabezpieczyć stabilność finansową sobie i przyszłym pokoleniom. Szacowany zwrot z zainwestowanego kapitału wyniesie od 3-7% przy zakupie w 100% za środki własne lub 10-12% przy okazyjnym zakupie nieruchomości zlewarowanym kredytem.
W kolejnych artykułach z tej serii opiszę jak osobiście uzyskuję rentowność 25% na inwestycji w wynajem po uwzględnieniu wydatków na spłatę kredytu hipotecznego oraz firmy zarządzającej.

Bardziej aktywnie i we współpracy z innymi inwestorami!
W ostatnich latach furorę w branży nieruchomości robi słowo "flip". Jak pokazuje Mariusz Nenckarski z Grupy Orzeł Nenckarski: „Wielu inwestorów flipuje obecnie mieszkaniami w małych i dużych miastach, a w naszej firmie podjęliśmy się ostatnio realizacji projektu -Flip GIGANT, czyli zakup bloku".O co więc chodzi w tym rodzaju inwestowania? Model ogólny jest bardzo prosty: kupujesz tanio, remontujesz (lub jeszcze lepiej - nawet nie remontujesz), sprzedajesz drożej. Wydaje się to zajęciem prostym i bardzo intuicyjnym - w końcu na YouTube jest niezliczona ilość filmów pokazujących stare mieszkanie "po babci", które ktoś kupił, potem wyremontował, a na końcu sprzedał z kilkudziesięciotysięcznym zyskiem. W praktyce nie jest to jednak takie proste. Inwestycja taka wymaga dużego doświadczenia i znajomości lokalnego rynku. Dzisiaj nie wystarczy uczestnictwo w licytacji komorniczej czy rozklejenie karteczek na osiedlu, aby kupować mieszkania w atrakcyjnej cenie. Staje się to coraz bardziej zajęciem dla wyspecjalizowanych inwestorów. I właśnie tutaj pojawia się szansa dla naszych pieniędzy. Możemy sami zająć się tym tematem i po pewnym czasie nabyć odpowiednią wiedzę i kontakty. Na licznych szkoleniach możemy nauczyć się jak negocjować zakup, jak sprytnie wyremontować i jak z zyskiem sprzedać takie odnowione mieszkanie. Wysoko ceniąc swój czas możemy podejść do tematu bardziej pasywnie i zostać inwestorem finansującym takie operacje. Często fliperzy - bo tak nazywamy aktywnych inwestorów zajmujących się flipowaniem - poszukują partnerów z kapitałem. W zamian za z góry ustalone odsetki lub udział w zysku możemy finansować zakup i remont. Dla zainteresowanych tego rodzaju inwestycjami warto zainteresować się realizowanym w naszym mieście Flipem GIGANTEM.

Biznesowo i na full time!
Ostatnią możliwością inwestowania w nieruchomości, jaką chcę dzisiaj przybliżyć, jest ich budowanie. Nie mam tu na myśli stworzenia firmy budowlanej, tylko deweloperskiej. Mając doświadczenie biznesowe i w zarządzaniu projektami możemy pokusić się o zaangażowanie na rynku nieruchomości w pełnym zakresie. Jeśli chcemy zwiększyć skalę własnego biznesu, wcześniej czy później flipy lub wynajmy pojedynczych mieszkań przestaną nam wystarczać. Jest to może właściwy moment, aby samemu "wykreować" coś z niczego. Budowanie domów, bloków czy obiektów komercyjnych nie jest zajęciem zarezerwowanym dla jakiejś szczególnej grupy ludzi. Jak w każdym biznesie musimy odpowiednio zarządzić dostępnymi środkami, wykreować pomysł na budynek, a ostatecznie doprowadzić do jego wybudowania. Tak powstały "produkt" możemy sprzedać innym inwestorom czy nabywcom lub zachować w celu wynajmowania. Wynajmowanie kilkudziesięciu mieszkań w różnych lokalizacjach jest znacznie bardziej uciążliwe niż w dwóch czy trzech specjalnie pod taką działalność wybudowanych obiektach. Biznes deweloperski obecnie uzyskuje rentowność sprzedaży na poziomie kilku - kilkunastu procent.

Podsumowanie
Celem tego artykułu był zaprezentowanie możliwych  opcji inwestycyjnych. Z pewnością można wskazać jeszcze kilka innych koncepcji, które nie zostały tu opisane, a są z powodzeniem realizowane przez znanych mi inwestorów. Zachęcam Państwa do przemyślenia własnej strategii w zakresie nieruchomości. Nie każdy musi się nimi zajmować, ale każdy powinien mieć względem nich wyrobioną opinię.

Jeżeli ktoś z Państwa chce porozmawiać o powyższych pomysłach bardziej szczegółowo, zapraszam do kontaktu. Sam realizuję różne koncepcje biznesowe na rynku nieruchomości współpracując z wieloma pasywnymi i aktywnymi inwestorami. Chętnie podzielę się swoimi doświadczeniami i opiniami na temat potencjału rynku nieruchomości.
Autor: Jacek Orzeł z Grupy Orzeł Nenckarski – zajmującej się inwestycjami na rynku nieruchomości. tel. 691 370 470